세무(부동산, 프랜차이즈 등), 세무사(시험준비, 진로 등) 등과 관련된 유용한 내용들을 소개하는 블로그입니다.

최근 김포와 부산 주택 가격이 뜨겁게 달아올랐었다. 아니나 다를까 20.11.19 김포, 부산 해운대, 대구 수성구가 조정대상지역이 되었다.(참고로 조정대상지역≠투기과열지구)

김포시의 경우는 통진읍‧월곶면‧하성면‧대곶면 지역은 여전히 투기과열지구도 아니고 조정대상지역도 아니다. 즉, 수도권 비규제 지역 양대장(김포시와 파주시) 중 하나였던 김포시는 통진읍‧월곶면‧하성면‧대곶면 지역을 제외하고 나머지 지역이 조정대상지역이 되었다.(김포시=조정대상지역≠투기과열지구)

부산의 경우 해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구만 조정대상지역이 되었다.(부산광역시=조정대상지역≠투기과열지구)

대구시 수성구의 경우 부산(부산의 경우 이번 조치 전에는 투기과열지구 및 조정대상지역 한 군데도 X)보다도 정부에서 핫하다가 판단, 예전부터 투기과열지구로 지정되어 있었으나 이번 조치로 조정대상지역 타이틀까지 같이 얻게 되었다.

★ 중요한 건 수도권 비규제지역 양대장 중 하나인 파주시가 아직까지도 비규제지역으로 남아있다는 것이다.

참고로 서울은 전지역이 투기과열지구&조정대상지역이며 경기도의 경우 대부분의 지역이 투기과열지구 or 조정대상지역이다.

1.  현재 규제지역 지정 상황은 어떻게 될까?(투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 곳 현황)

2. 조정대상지역으로 지정되면 어떤 규제를 받게 될까?(조정대상지역 지정효과)

2020년 7월 종합부동산세 개정의 핵심은 '법인 너 죽었어'이다. 물론 다주택나 조정지역에 대한 규제도 더욱 강화되긴 했지만 아주 법인만 대놓고 세금 매기겠다는 의도로 개정이 된 것으로 보인다.

개정 사항에 대해 알아보기 전에 종합부동산세 대해 아주 기초적인 몇 가지 개념들을 소개하겠다. 그러한 뒤에 2020년 7월 개정으로 꼭 알아야할 종합부동산세 개정사항들을 말씀 드리도록 하겠다.

1. 종합부동산세 납부의무자=종합부동산세는 도대체 누가 내는 것인가?

아무나 내는 건 아니다. 어느 정도 재산 있는 사람이 내는 것이 종합부동산세다. 정부에서는 매년 6.1(납세기준일)을 기준으로 보유한 과세유형별 공시가격의 합산액이 공제금액(과세기준금액)을 초과한 사람에게 종합부동산세를 고지한다.(이건 좀 어려우니까 표에서 설명)

고지한다고 했기 때문에 기다리고 있으면 '정부가 너 얼마내' 이런 식으로 집으로 뭔가 날라온다. 종합부동산세는 매년 12월 1일~15일까지 납부하도록 되어 있는데 그 전에 고지가 된다고 보면 된다.

다시 한 번 종합부동산세는 누가 내는가? 표를 그대로 가져오면 다음과 같다.

쉽게 말하면 주택가격이 6억원 넘으면

토지의 경우 나대지는 5억원이 넘으면, 상가토지는 80억원이 넘으면 '종합부동산세 내시오' 고지서가 날라온다고 보면 된다.

대부분의 사람들의 경우는 주택을 가지고 있기 때문에 종합부동산세를 내는 경우가 많을 것이다. 정부에서는 1세대 1주택자의 경우 그 종합부동산세 내는 기준을 완하하여 9억원이 넘어야지 종합부동산세를 과세한다고 규정하였다.

* 2020년 7월 정부 대책으로 법인 주택의 경우 6억원 공제 혜택이 사라졌다. 즉, 법인 주택은 6억원이 넘는 주택이 아니라 단, 1원에 해당하는 주택이라도 종합부동산세가 고지가 될 수 있음을 의미한다. 완전 헬이지 않나?

여기서 6.1이라는 날짜가 나온다. 

                이전        이후

-------------------- 6.1 --------------------

6.1은 일종의 기준점이다. 무슨 기준점? 종합부동산세를 내야 되는지 아니면 안내도 되는지에 대한 기준점이다.

해당연도 6.1 이전에 종합부동산세가 부과되는 재산(주택 or 토지)을 가지고 있었더라도 만약 6.1 이후에 안 갖고 있으면 종합부동산세를 내지 X

반대로 해당연도 6.1 이전에 종합부동산세가 부과되는 재산(주택 or 토지)을 안 가지고 있었더라도 만약 6.1 이후에 갖고 있으면 종합부동산세를 내는 게 O

이게 무슨 말이냐? 다음 예시를 보자.

2. 종합부동산세 세율은 어떻게 될까?

세율의 경우 사실 좀 복잡하다. 솔직히 말해 좀 더럽다. 왜냐하면 ‘19.12.16 대책, ’20.7.10 대책, 이런 식으로 대책이 연달아 계속적으로 나옴에 따라 조금 복잡해졌다고 보면 된다. 하지만 기준을 가지고 정리하면 쉽다. 일단 개인과 법인을 구분하되 개인은 2주택 이하(조정대상지역 2주택 제외)와 3주택 이상(조정대상지역 2주택 포함)으로 나누어 보면 된다.

1) 개인- 2주택 이하(조정대상지역 2주택 제외)  종합부동산세 세율

2) 개인- 3주택 이상(조정대상지역 2주택 포함) 종합부동산세 세율

3) 법인 종합부동산세 세율

3. 종합부동산세 낼 때 한도가 있다고?(납세자에게는 혜택)

종합부동산세 낼 때는 한도가 있다. 과세표준이 크다고 해서 무한정 내는 게 아니다. 납세자에게 너무 큰 부담이기 때문이다.

당해 납부하는 종합부동산세액이 직적년도 총세액상당액(재산세+종부세)의 일정 퍼센트(150%, 200%, 300%)를 넘는 경우 그 이상은 과세하지 않는다. 즉, 계산구조상 당해 종합부동산세액에서 세부담상한((150%, 200%, 300%)을 초과하는 금액은 빼게 된다.

너무 어렵다면 다음 예시를 보자.

세부담 상한과 관련한 구체적 내용은 다음과 같다.

4. 2020년 7월 개정을 통해 알아보는 종합부동산세(법인=Die)

법인=Die와 관련된 내용만 추려보면 다음과 같다.(사실 앞에서 다 설명~!)

1) '20년 7.10 대책이 나오면서 ‘21년도부터 법인은 주택에 대해서 공제 혜택을 적용받지 못한다. 즉, 법인은 보유 주택에 대하여 6억원 공제를 적용받지 못하여 1원이 넘는 주택에 대해서도 전부 다 종합부동산세 과세 대상이 될 수 있게 되었다.

2) '21년도부터 정부에서 다주택자(2주택 이상)와 법인, 과열지역(조정대상지역)에 대한 제재를 더욱 강화하였다. 특히 법인의 세율은 2주택 이하인 경우 3%, 3주택 이상인 경우 6%로 법인은 주택을 보유하고 있기만 해도 공시지가 합계액(6억원 공제도 적용받지 못함)의 연 3% 또는 6%의  미친 세금을 납부해야 한다.

3) 법인은 보유 주택에 대해서 '21년도부터는 세부담상한을 아예 적용받지 못한다. 이에 따른 세부담도 큰 폭으로 증가할 것이다.

Case 1) 2020년 7월 10일(=주택시장 안정 보완대책 발표일) 이전(7.10 포함)에 매매계약 체결 & 증빙서류에 의해 확인되는 경우

→ 「지방세법 개정안」 시행 후에 취득하더라도 종전 세율(3주택 이하: 1~3%, 4주택 이상: 4%) 적용

* 「지방세법 개정안」 시행 전에 취득했으면 종전 세율(3주택 이하: 1~3%, 4주택 이상: 4%) 적용

Case 2) 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우

→ 1~3% 취득세율 적용

Case 3) 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우

→ 기존 주택의 소재지는 취득세율에 영향을 미치지 않으므로 1~3% 취득세율 적용

Case 4) 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우

→ 기존 주택의 소재지는 취득세율에 영향을 미치지 않으므로 8% 취득세율 적용

Case 5) 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우

→ 8% 취득세율 적용

Case 6) 2주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우

→ 8% 취득세율 적용

Case 7) 2주택을 소유하고 있는 상황에서 조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우

→ 12% 취득세율 적용

Case 8) 3주택을 소유하고 있는 상황에서 아파트를 추가로 취득하는 경우

→ 추가로 취득하는 아파트의 소재지가 조정대상지역·비조정대상지역인지 불문하고 12% 취득세율 적용

Case 9) 법인이 아파트를 취득하는 경우

→ 아파트의 소재지가 조정대상지역·비조정대상지역인지 불문하고 12% 취득세율 적용

개인의 경우 1세대 1주택인 경우 취득세 중과세율을 적용받지 않는다. 그러면 1세대는 무엇이고 1주택에 대한 판단은 어떻게 해야 하는지 알아보자.

1) 1세대의 범위

(1) 원칙: 주민증록표에 함께 기재 또는 주민등록표에 함께 기재가 되어 있지 않더라도 미혼인 30세 미만의 자녀는 같은 세대이다.

(2) 예외: 30세 미만의 자녀라 하더라도 일정 소득(월 70만원) & 따로 사는 경우 별도의 세대이다.

(3) 사례

① 자녀가 65세 이상의 부모님(배우자 부모님 포함)을 모시기 위해 같이 사는 경우, 65세 이상 부모님과 자녀 세대는 독립된 세대로 본다.

2) 1주택의 범위

(1) 주택수 포함 범위

① 분양권 및 입주권은 취득세 과세대상은 아니지만 주택수 산정에는 포함한다.(법 시행 이후 신규 취득분부터 적용)

② 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나 주거용 오피스텔의 경우 주택수에 포함한다.

③ 부부가 1주택을 공동 소유하는 경우는 1개 주택을 소유하는 것으로 본다.

(2) 주택수 합산 제외

① 상속주택의 경우 상속개시일로부터 5년까지는 주택수 합산에서 제외한다.

② 공공성 등을 고려하여 투기로 보기 어려운 경우는 주택수 합산에서 제외한다.

제28조의 2【주택 유상거래 취득 중과세의 예외】

법 제13조의 2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의 3부터 제28조의 6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다. (2020.8.12. 신설)

1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만,「도시 및 주거환경정비법」제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.

2. 「공공주택 특별법」제4조 제1항에 따라 지정된 공공주택사업자가 같은 법 제43조 제1항에 따라 공공매입임대주택으로 공급(신축 또는 개축하여 공급하는 경우를 포함한다)하기 위하여 취득하는 주택

3. 「노인복지법」제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택

4.「문화재보호법」제53조 제1항에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택

5.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택

6.「영유아보육법」제10조 제5호에 따른 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택

8. 다음 각 호의 어느 하나(공익사업 등)에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택

10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 저당권의 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택. 다만, 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 처분하지 않은 경우는 제외한다.

가.「농업협동조합법」에 따라 설립된 조합

나.「산림조합법」에 따라 설립된 산림조합 및 그 중앙회

11. 제28조 제2항에 따른 농어촌주택

(3) 일시적 1세대 2주택

① 사유: 이사 목적 등으로 일시적으로 2주택이 되는 경우 종전 주택을 일정 기간 내에 처분할 경우에 신규주택에 대해 1주택 세율(1~3%) 적용한다.

* 다주택자의 경우 일시적 1세대 2주택에 해당될 여지가 없다. 따라서 신규 취득에 대해 중과세율을 적용 받는다.

* 재건축사업으로 거주하던 주택(A)에서 잠깐 나와서 신규주택(B)을 취득했다가 재건축한 주택에 다시 들어가는 경우 일시적 2주택에 해당한다.

② 처분기한: 3년 이내이다.(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 1년 이내)

* 신규주택이 아닌 아파트 분양권을 취득한 경우 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내 처분하면 된다.

유상취득(매매)과 무상취득(증여)을 나누어서 보면 된다.

1) 무상취득(증여)의 경우

(1) 조정대상지역 내 & 공시가격 3억원 이상 두 가지 조건을 모두 충족하는 주택 증여시

12% 세율이 적용된다.

(2) 조정대상지역 내 & 공시가격 3억원 이상 두 가지 모두을 모두 충족하는 주택이지만

1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여하는 경우

기존 3.5% 세율이 적용된다.

(3) 조정대상지역이 아니거나 공시가격 3억원 미만인(두 가지 조건 중 하나라도 충족) 주택 증여시

기존 3.5% 세율이 적용된다.

2) 유상취득(매매)의 경우

↓

(1) 법인의 경우 주택수와 관계없이 중과세율 중 최고세율인 12%를 적용받는다.

(2) 개인의 경우 4주택 이상부터 적용되던 취득세 중과세율을 2주택 이상부터 적용받게 되었는데 주택수에 따라 취득세율을 달리 적용받는다.

① 무주택인 상태에서 1주택 취득시 기존 1~3% 취득세율을 적용받는다.

② 1주택인 상태에서 추가로 1추택 취득하여 2주택자가 되는 경우

조정지역에 있는 주택을 추가 취득하였다면 8% 취득세율을 적용받고

비조정지역에 있는 주택을 추가 취득하였다면 기존 1~3% 취득세율을 적용받는다.

③ 2주택인 상태에서 추가로 1주택 취득하여 3주택자가 되는 경우

조정지역에 있는 주택을 추가 취득하였다면 12%의 취득세율을 적용받고

비조정지역에 있는 주택을 추가 취득하였다면 8% 취득세율을 적용받는다.

④ 3주택인 상태에서 추가로 주택 취득하여 4주택자 이상이 되는 경우

조정지역, 비조정지역을 불문하고 12% 취득세율을 적용받는다.