세무(부동산, 프랜차이즈 등), 세무사(시험준비, 진로 등) 등과 관련된 유용한 내용들을 소개하는 블로그입니다.

이번 부동산 대책 관련 분양권 전매/재건축 조합원 지위에 관한 특이사항을 좀 정리해 보려고 한다.

(부동산 수요자 입장에서 좋은 건 녹색, 안 좋은 건 빨간색으로 표시)

# 분양권 전매

투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정된 지역은 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용된다.

다만, 6.19일을 기준으로 그 이전에 혹은 그 이후에 입주모자모집공고 승인 신청을 완료했냐에 따라 규정이 달리 적용된다.

ㅇ 금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 입주자모집공고 승인 신청을 한 단지는 소유권이전등기시까지 분양권 전매 불가

* 단, 분양가 상한제 적용 주택의 경우 별도의 전매제한 기간 적용

ㅇ 6.19일 이전 입주자모집공고 승인 신청을 완료한 단지의 경우,

- 투기과열지구는 종전의 전매제한 기간 종료 시 1회에 한해 전매가 가능하며, 해당 분양권의 매수자는 소유권이전등기시까지 전매 불가

- 조정대상지역은 종전의 전매제한 기간 종료 시 전매 가능하며, 해당 분양권의 매수자도 전매제한을 적용받지 않음

# 재건축

1) 조합원 지위

앞으로는 거주요건 2년을 갖추어야만 조합원 분양신청을 할 수 있다.

□ (구규정) 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청 가능

□(신규정) 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주*한 경우에 한하여 분양 신청 허용

* 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)

□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용

* 거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않는다.

* 적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있음

2) 재건축부담금(초과이익환수제)

① 재건축부담금의 본격 징수 시작

□(현행) 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 “합헌” 결정(‘19.12.27)에 따라 제도의 본격 시행을 준비

ㅇ국가징수분 재 배분 시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등 주거복지 증진 위해 노력하는 지자체에 인센티브 부여

□(계획) 한남연립(17억원)·두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수

ㅇ지자체 대상 집중교육 기 시행(`20.2), 주기적 집합교육 시행(`20.하반기～)

* 62개 조합(37개 지자체)에 약 2,533억원의 부담금 예정액(’18.4～’20.6) 기 통지

이번 부동산 대책에서 가장 주목할 만한 것 중 하나는 정부가 법인을 통한 부동산 투자에 급격한 제동을 걸었다는 점이다. 최근 부동산 규제로 인해 양도소득세율 인상 등 각종 세제상의 불이익이 많아짐에 따라 법인을 통한 부동산 투자가 각광받았다. 이번 정책을 보면 정부가 법인을 통한 우회 투자를 아예 근절하는 것으로 마음을 먹은 것 같다.

정책 내용을 보면 다음과 같다.

(부동산 수요자 입장에서 좋은 것은 녹색, 안 좋은 것은 빨간색으로 표시) 

(1) 주택 매매·임대사업자 대출 규제 강화(사실상 법인을 타겟으로 한 것으로 볼 수 있다)

① 주택 매매‧임대사업자 주택담보대출 금지

□ (구규정) 규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 20%~50%, 비규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 규제 없음

□ (신규정) 모든 지역(비규제지역 포함) 주택 매매‧임대 사업자(개인, 법인 모두 포함)에 대하여 주담대 금지

* 주택 매매‧임대 사업자인 경우라도 국토부가 인정하는 예외사유에 해당하는 경우 주담대 이용 가능

□ (적용시기) ’20.7.1일 이후 신규대출 신청분부터 적용

* ’20.7.1일 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명 or 대출 신청접수를 완료한 완료한 경우에는 종전규정 적용

(2) 법인 등에 대한 세제 보완

① 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상

□ (구규정) 개인ㆍ법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세 부과

□ (신규정) 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용

* ｢주택시장 안정화 방안(‘19.12.16)｣을 통해 종부세 세율 인상을 발표

  2주택 이하(조정대상지역내 1주택 이하 포함): 0.6% ～ 3.0%

  3주택 이상(조정대상지역내 2주택 포함): 0.8% ～ 4.0%

※ 법인의 사원용 주택, 기숙사 등에 대한 비과세 특례는 현행 유지

□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용

② 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지

□ (구규정) 납세자(개인·법인)별로 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)

ㅇ 다주택자가 법인을 활용하는 경우 종부세 공제액 확대 가능

* 예) 개인이 3주택 단독 보유 → 공제 6억원법인 2개 설립하여 3주택 분산 보유 → 공제 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원)

□ (신규정) 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지

□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용

③ 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세

□ (구규정) 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세

* 1세대가 1주택 이상을 보유한 개인의 경우 ’18.9.14. 이후 조정대상지역내에 신규로 취득한 주택은 임대 등록하더라도 종부세 과세

□ (신규정) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세

④ 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등

□ (구규정) 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)

ㅇ 단, 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도 시 추가 과세 제외

□ (개선) 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용

□ (적용시기) 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

우선 2020.06.17 부동산 대책 관련하여 조정대상지역 및 투기과열지구가 크게 확대되었다.

1) 경기도 전지역이 조정대상지역이 되었다.  

* 김포 등 일부 지역 제외, 김포는 최근 집값 상승을 견인하는 지역이었음에도 불구하고 조정지역이 안된 게 조금 이상하다?

2) 그동안 집값이 안 올랐다가 최근 조금 오르는가 싶던 인천 전 지역이(일부 지역 제외) 조정대상지역이 되었다.

3) 인천 연수구(송도), 남동구, 서구(청라, 검단 등)가 투기과열지구가 되었다.

* 검단의 경우 불과 작년까지만 해도 미분양 이슈로 외면받던 지역이었지만 갑자기 1년도 안되어 투기과열지구가 되는 영광(?)을 누리게 되었다. 검단의 경우 일부 단지를 제외하고는 전매 3년인 지역이 많은데 아직 입주도 안한, 이제서야 삽을 뜬 지역을 투기과열지구로 지정하는 게 말이 되는지 모르겠다.

< 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 >

대출과 관련한 포인트는 조정대상지역 및 투기과열지구에서는 앞으로 더욱 대출을 받기 어렵게 만들겠다는 것이다. 여러 내용이 있지만 중요한 2가지에 대해 정리해 보았다.

참고로 (구규정)과 (신규정)을 동시에 봐야 한다. 주택을 이미 취득했거나 주택과 관련한 대출을 과거에 받은 경우 여전히 (구규정)을 적용 받을 수 있기 때문이다. 

(부동산 수요자 입장에서 좋은 것은 녹색, 안 좋은 것은 빨간색으로 표시) 

1) 주택담보대출

# 무주택자

□ (구규정) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과

ㅇ 조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과

□ (신규정) 규제지역(조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구) 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과

□ (적용시기) ’20.7.1일 이후 신규대출 신청분부터 적용

* ’20.7.1일 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명 or 대출 신청접수를 완료한 완료한 경우에는 종전규정 적용

# 1주택자

□ (구규정) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

ㅇ 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

□ (신규정) 규제지역(조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구) 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

□ (적용시기) ’20.7.1일 이후 신규대출 신청분부터 적용

* ’20.7.1일 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명 or 대출 신청접수를 완료한 완료한 경우에는 종전규정 적용

# 2주택자 이상인 자에 대한 대출 관련 규정은 안 나와 있다. 아마 대출 자체가 어렵지 않을까 하는 생각이다. 

2) 전세자금대출

□ (구규정) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한*하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수

* 다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음

□ (신규정) ➊ 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가

➋ 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수

* 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예

□ (적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후

ㅇ (➊번 사항) 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용

* 기존 전세대출은 만기까지 인정

ㅇ (➋번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용