2020.06.17 부동산 대책 관련(3): About 분양권 전매/재건축(조합원 지위, 재건축부담금)

이번 부동산 대책 관련 분양권 전매/재건축 조합원 지위에 관한 특이사항을 좀 정리해 보려고 한다.

(부동산 수요자 입장에서 좋은 건 녹색, 안 좋은 건 빨간색으로 표시)

 

# 분양권 전매

 

투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정된 지역은 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용된다.

다만, 6.19일을 기준으로 그 이전에 혹은 그 이후에 입주모자모집공고 승인 신청을 완료했냐에 따라 규정이 달리 적용된다.

 

ㅇ 금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 입주자모집공고 승인 신청을 한 단지는 소유권이전등기시까지 분양권 전매 불가

* 단, 분양가 상한제 적용 주택의 경우 별도의 전매제한 기간 적용

 

ㅇ 6.19일 이전 입주자모집공고 승인 신청을 완료한 단지의 경우,

- 투기과열지구는 종전의 전매제한 기간 종료 시 1회에 한해 전매가 가능하며, 해당 분양권의 매수자는 소유권이전등기시까지 전매 불가

- 조정대상지역은 종전의 전매제한 기간 종료 시 전매 가능하며, 해당 분양권의 매수자도 전매제한을 적용받지 않음

 

# 재건축

1) 조합원 지위

앞으로는 거주요건 2년을 갖추어야만 조합원 분양신청을 할 수 있다.

 

□ (구규정) 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청 가능

 

□(신규정) 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주*한 경우에 한하여 분양 신청 허용

 

* 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)

 

□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용

 

* 거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않는다.

* 적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있음

 

2) 재건축부담금(초과이익환수제)

 

① 재건축부담금의 본격 징수 시작

 

□(현행) 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 “합헌” 결정(‘19.12.27)에 따라 제도의 본격 시행을 준비

 

ㅇ국가징수분 재 배분 시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등 주거복지 증진 위해 노력하는 지자체에 인센티브 부여

 

□(계획) 한남연립(17억원)·두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수

 

ㅇ지자체 대상 집중교육 기 시행(`20.2), 주기적 집합교육 시행(`20.하반기～)

 

* 62개 조합(37개 지자체)에 약 2,533억원의 부담금 예정액(’18.4～’20.6) 기 통지

 

※ 재건축부담금 시뮬레이션 결과(강남 5개 단지, 강북 1개 단지, 경기 2개 단지)   □ 재건축부담금 예상액(조합원 1인당)   ㅇ 강남 5개 단지 평균 : 4.4억~5.2억원(최고 6.3억~7.1억원, 최저 2.1억~2.3억원)   ㅇ 강북 1개 단지 : 1천~1.3천만원   ㅇ 수도권(경기) 2개 단지 : 60만~4.4천만원   < 조합원1인당 재건축부담금 >